María y Carlos son una pareja natural de Madrid, donde trabajan y residen: ella como Arquitecto, él como Ingeniero de Caminos.
Después de varios años ahorrando, deciden que es el momento de adquirir una segunda residencia. Tanto Carlos como María han deseado siempre construir su propia casa, para la que ya tienen el diseño prácticamente terminado.
Como María ha veraneado desde muy pequeña en Foz, y a los dos les gusta mucho la zona, deciden buscar un terreno en el que construir su vivienda, a ser posible con vistas al mar.
PASO 1: PLAN DE ORDENACIÓN VIGENTE EN FOZ
El primer paso, se dicen, es buscar en el plan de urbanismo vigente qué terrenos son aptos para construir una vivienda unifamiliar. Así, podrán visitar los terrenos y descartar directamente los que no se ajusten a sus gustos y preferencias.
A Carlos le han comentado que en la página web http://www.planeamentourbanistico.xunta.es se pueden consultar los planes urbanísticos vigentes de toda Galicia. Cuando buscan el Concello de Foz, descubren sorprendidos que el Plan vigente en Foz son unas Normas Subsidiarias del año 1981 (publicadas en el BOP del 19 de enero de 1982), con planos escaneados que parecen a todas luces desfasados.
En él se establecen cuatro tipos de suelos en el que se puede edificar una vivienda unifamiliar aislada: residencial dispersa, suelo urbano en núcleos rurales, suelo no urbanizable normal y suelo no urbanizable de aldeas.
Carlos y María se alegran porque, una vez visto el plano, amplias zonas del municipio se ajustan a sus necesidades.
PASO 2: LEY DEL SUELO DE GALICIA
En el primer fin de semana que tienen libre, María y Carlos se dirigen a Foz a buscar parcelas en las zonas que habían visto que eran aptas para construir. Paran a tomar una caña en el Xoyma, y hablando descubren que el Plan de Urbanismo está desfasado, que no se ajusta a la ley vigente en Galicia.
Carlos vuelve al coche a buscar el portátil, entra en noticias.juridicas.com y descubre la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia, modificada por la Ley 2/2010, de 25 de marzo.
María y Carlos saben que una Ley de la Xunta de Galicia es de rango superior a un Plan de Urbanismo, por lo que la estudian. Descubren que sólo es posible edificar una vivienda unifamiliar en suelo urbano o en suelo de núcleo rural, quedando excluidos los suelos rústicos, aunque sea de protección ordinaria.
PASO 3: PLAN DE ORDENACIÓN DEL LITORAL DE GALICIA
Desilusionados, María y Carlos se quejan de no entender cómo un Plan de Urbanismo puede estar tan desfasado. En el bar les comentan que también tienen que tener en cuenta la línea que marca el Plan de Ordenación del Litoral. Como no entienden de qué les están hablando, Carlos vuelve a encender el ordenador. Entra en la página web http://www.xunta.es/litoral/web/index.php/introduccion. Se descarga los planos de Foz, donde aparece marcada una línea de servidumbre de protección a partir de la cual no se puede construir ninguna edificación de uso residencial (salvo excepciones que no aplican en este caso).
PASO 4: REVISIÓN GENERAL: “TOTUM REVOLUTUM”
Carlos y María reflexionan. Si el Plan de Urbanismo está tan desfasado, deberán tener cuidado también con el resto de infraestructuras y accidentes naturales, cada una con sus zonas de servidumbre y de policía en las que está prohibida o restringida la edificación : líneas de alta y media tensión, línea de gas a Alcoa (inaugurada recientemente), carretera nacional, ríos, monumentos, línea de ferrocarril de vía estrecha, futura autovía Barreiros – San Cibrao, etc.
PASO 5: ¿SUELO URBANO, RÚSTICO O DE NÚCLEO RURAL?
A estas alturas, María y Carlos ya no se fían de las Normas Subsidiarias vigentes. Su principal problema reside en cómo dilucidar si un terreno es urbano, rústico o de núcleo rural conforme a las directrices de la Ley 9/2002 si no pueden contar con los planos de las Normas Subsidiarias, desfasados a todas luces.
Les indican que se ha actualizado recientemente (finales de 2014) el Catastro, redefiniendo qué fincas del rural son urbanas o rústicas. Entran en http://www.sedecatastro.gob.es/ y ven los límites. Aunque el Catastro no es una figura de Planteamiento, al menos tienen una orientación más actualizada.
FINAL: ¿DÓNDE CONSTRUIR?
María y Carlos están perplejos: en pleno siglo XXI una Arquitecta y un Ingeniero no son capaces de afirmar si en una finca se puede construir o no. Con los descartes que han ido haciendo, se dirigen al Concello, a ver si los puede atender algún técnico antes de que llegue la hora del café.
MORALEJA
Han pasado 33 largos años desde el último plan de Urbanismo aprobado. Según establece la ley 9/2002 en su disposición transitoria segunda, los Planes de Ordenación deberían adaptarse a esa ley en el plazo máximo de 3 años desde su aprobación (esto es 2005, el concello de Foz estaría 10 años fuera de plazo). Esto, a nuestro entender, puede ser constitutivo de un delito de PREVARICACIÓN.
La inseguridad jurídica que genera un plan desfasado (como he pretendido demostrar con la historia de María y Carlos) provoca la pérdida de negocios y que muchas actuaciones llevadas a cabo de buena fe puedan acabar en los juzgados.
Mayor tristeza provoca que otros ayuntamientos de nuestro entorno como Burela (PP) o Ribadeo (BNG) hayan aprobado definitivamente sus Planes de Ordenación Urbana.
POR FAVOR, TENGAN ALTURA DE MIRAS, ÚNANSE TODOS LOS PARTIDOS PARA HACER EL PLAN DE ORDENACIÓN Y GENERAR RIQUEZA Y BIENESTAR AL AYUNTAMIENTO.
Fdo. Fozeando.